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오늘은 찐짜 중요한 진테크 시리즈를 내보기로 한다.

그 첫회로 전세보험에 대해 썰을 풀어본다.

이름하여, 

[찐테크] 코로나 19 시대, 전세보험에 대해 다시 생각하다.

전세보험?

전세보험은 'HUG(허그)주택도시보증공사'의 전세보증금반환보증보험 (공기업이라 보증료율이 조금 싸다)과 

'SGI서울보증'의 전세금보장신용보험(사기업이라 조금 비싼데, 가입할 수 있는 범위가 넓다)

두 가지가 있다. 

전세계약 종료 시

집주인(임대인)이 전세보증금을 돌려주지 않는(없는) 경우

HUG 주택도시보증공사 또는 SGI 서울보증이 대신해서

임차인에 대한 전세보증금 반환을 책임지고 지급하는 보험이다.  

최근?엔 카카오톡을 통해서도

HUG 주택도시보증공사의 전세보증금반환보증보험 상품에 가입할 수 있게 되었다. 

누가 가입해야하나? 

누구나? 부동산에서? 기본적으로 집이 안전한지 알아볼 것이다. 만약 집의 보증금이 안전범위 내에 있다면 굳이 가입할 필요가 없을까? 그럼에도 불구하고 많은 전문가들을 가입을 권장한다. 

약파는거 아니니까 잘 들어봐,

1) 

전세를 한번이라도 살아본 사람은, 심지어 월세에서도..

“다음 세입자가 구해지면 보증금을 돌려주겠다” 이런 말 자주 들어봤을거다. 

ㅋㅋㅋㅋㅋㅋ 

보통의 집주인은 전세금이라는 큰 돈을 결코, 네버, 에버! 가지고 있지 않는다.

대출상환을 했거나, 다른 곳에 투자를 했거나 했을 것이다.

바로 그 점이 집주인이 계속해서 돈을 벌 수 있는 이유이고,

전세 들어가지 말고 월세할면서 보증금으로 투자하라는 이유이지만,

어쨌든 - 전세보험은 이러한 지연을 방지해준다. 

왜냐면 보증보험이 바로 지급해주기 때문이다. 

2) 

집이 경매에 들어가도 계약 시 보증금이 안전범위에 있다면 내 돈은 돌려받을 수 있다.

하지만, 

내 돈과 달리 나의 맨탈과 시간은 온전하지 못할 것이다. 

일단 법원에 가서 임차권등기명령이라는 걸 해야 하고 강제경매를 신청해야 하고 

경매를 통해 집이 팔리고 내 손에 보증금이 돌아올 때까지 최소 6개월을 기다려야 한다.

심지어 몇 년이 걸리는 경우도 있다.

또한 이러한 과정을 진행하는 데 민사집행비용도 몇백만 원씩 든다.

물론 승소하면 나중에 돌려받는다고 하지만,

회사 다니기도 바쁜데 이걸 언제 하고 있겠는가 - 

2-1)

경매로 넘어간 집이... 내 보증금이 아무리 안전범위이고 1, 2순위라고 해도...

유찰을 거듭하다가 ㅜㅜ 입찰금액이 예상보다 훨씬 낮은 가격에 넘어가게되면...

아파트는 그럴 일이 적겠지만, 다가구 주택이나 오피스텔의 경우엔 시장 가치가 하락하는 경우가 많아

종종 일어날 수 있는 일이다. 

2-1-1)

바로 위에서 말했던 

다세대 주택이나 오피스텔의 경우엔 시장 가치가 하락하는 경우가 많아 가입이 어려울 수도 있으니...

사전에 확인이 필요하다. 

보증보험도 결국 돈 장사를 하는 거니까..

아파트와 같은 다세대 주택은 각 집집 마다 주인이 다르지만 

빌라와 같은 다가구 주택은 보통 집주인이 건물주인 경우가 많은데,

요때 한칸한칸 경매가 아니라 여러채가 한방에 훅- 가는 경우가 있어서 

그러면 아무리 돈장사하는 보증보험도 이겨낼 재간이 없을 것이다.

정리하면

첫 번째, 집주인이 돈을 늦게 줄 수 있어요.

두 번째, 유사 시, 시간과 노력을 아껴줍니다.

참고할 사항은 

모두가 가입할 수 있는 건 아니다.

그래서 얼마면 되는데?! 

공식은 보증료 = 보증금액 × 보증료율 × 보증기간에 해당하는 일수 ÷ 365 이다. 

다만 각각의 보증료율이 달라서

보증금 1억 5천만 원에 오피스텔을 2년(730일) 기준으로, 

HUG(허그)주택도시보증공사는 65만 4천원 

SGI서울보증의 경우엔 46만 2천원이다.

아.. 차이가 좀 세다. ㅋㅋㅋ 

그런데 말입니다..

혹자는 이렇게 말할 수 있다. 

저는 은행에서 전세자금대출을 받았는데요?

라고 하며, 버팀목전세자금대출 받을 때 보증료를 냈는데, 자동으로 가입된 거 아니냐며

필요가 없다고 할 수도 있다.

하지만 아닐 수도 있다.

왜냐면 전세보증은 ‘상환보증’과 ‘반환보증’ 두 종류가 있는데...

은행의 전세자금대출의 경우 상환보증이 아닌 반환보증에 해당할 것이다. 

왜냐면 상환보증을 디폴트(기본)으로 하면

은행이나 한국주택금융공사·HUG·서울보증보험과 같은 보증기관이나 

남는게 없을테니까... 

땅파서 장사하냐? 

코로나19가 장기적인 경기 침체로 이어진다면,

경매에 넘어가는 주택이 더 많아질 것으로 예상된다. 

굳이 코로나 19가 아니라도 

최근 1년세 부동산 경매 물건이 40%나 증가했다고 한다. 

https://www.hankyung.com/realestate/article/202003164706i

덕분에? ㅜㅜ HUG가 임차인에게 대신 갚아준 전세보증금 사고 금액이 3년 사이 50배가 증가했다고 한다.

그러니 남의 일이겠거니 생각하지말고 

한번 쯤 고민해 볼 일이다.